Los datos sobre los precios de la vivienda han dejado claro: “¿Qué enfriamiento de la inflación?”. El índice Case-Schiller de junio alcanzó un máximo histórico y subió un 6.5% respecto al año pasado.
Por lo tanto, si resulta que usted es un trabajador asalariado, es probable que no sienta el frío, ya que el salario promedio ha aumentado aproximadamente la mitad de esa cantidad, un +3.7 % interanual.
De todos modos, el período de los últimos doce meses de junio fue solo el último episodio de una carrera que los trabajadores asalariados llevan perdiendo varias décadas, gracias a las políticas de la Reserva Federal que inflan los activos a un ritmo mucho más rápido que el precio de los salarios, bienes y servicios cotidianos.
En primer lugar, la Reserva Federal ni siquiera sabe a qué velocidad aumentan los precios de la vivienda, porque se niega obstinadamente a dar crédito a los datos del sector privado, fácilmente disponibles, sobre los precios de la vivienda residencial. Pero, como lo muestra la línea violeta que figura a continuación, que representa el índice de precios de la vivienda de Zillow (que abarca viviendas unifamiliares, condominios y cooperativas), el precio medio en Estados Unidos ha aumentado de 124,000 dólares en enero de 2000 a 362,500 dólares en julio de 2024.
Se trata de un aumento del 194%, según el índice de la línea violeta que aparece a continuación. Sin embargo, durante el mismo período de 24 años, el IPC de la vivienda ha aumentado sólo un 110%, y la versión del deflactor del PCE de los precios de la vivienda ha aumentado incluso menos. En resumen, los precios reales de la vivienda han aumentado el doble del nivel que muestran los “datos entrantes” con los que se rigen los idiotas del edificio Eccles.
Por supuesto, los agentes de la Reserva Federal en Wall Street dirán que esto es una mezcla de precios de activos y costos de servicios de alquiler, pero en un período de 24 años no es así, porque a largo plazo los alquileres reflejan el valor actual descontado de los flujos de ingresos por alquiler menos los costos operativos.
En consecuencia, el hecho de que la línea azul (precio de la vivienda según el IPC) haya aumentado apenas la mitad del precio de los activos indexados por Zillow (línea violeta) sugiere que la BLS está haciendo lo que suele hacer. Eso es subestimar drásticamente los precios reales del costo real de tener una vivienda en propiedad.
De hecho, el índice OER (alquiler equivalente de los propietarios) del IPC, por el que la Reserva Federal jura implícitamente, es más que ridículo. Se basa en una encuesta realizada a unos cuantos miles de propietarios de viviendas a los que se les pregunta por cuánto alquilarían su castillo si, presumiblemente, decidieran montar una tienda de campaña en la acera y convertirse en propietarios de su propia propiedad.
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Por supuesto, hay una prueba sencilla para demostrar lo absurdo del sesgo de baja inflación de la Reserva Federal. Basta con aplicar la tasa hipotecaria a 30 años vigente contra el nivel de precios de Zillow Home y suponer que un propietario de una vivienda estándar comprará con un pago inicial del 20 % en cualquier momento de los últimos 24 años. Al principio y al final, se comparan los costos hipotecarios anuales con el valor anualizado del salario promedio de un trabajador de producción (línea azul).
Dado que este último ha subido sólo un 119%, o apenas un poco más que el índice de vivienda, durante el período de 24 años, es evidente que la política proinflacionaria de la Fed está lejos de ser imparcial. En efecto, el salario anual medio, el precio de la vivienda en Zillow y la tasa hipotecaria a 30 años en enero de 2000 eran de 124,000 dólares, 24,600 dólares y 8.23%, respectivamente. En cambio, en julio de 2024 esos valores eran de 52,830 dólares, 363,000 dólares y 6.78%, respectivamente.
Si asumimos una relación préstamo-valor del 80% en ambos casos, obtenemos lo siguiente:
- Enero de 2000: costo hipotecario anual de $2,990 o 12% del salario promedio anual.
- Julio de 2024: costo hipotecario anual de $19,925 o 38% del salario anual promedio.
Así es. La tan cacareada política de inflación de la Reserva Federal, de un 2.00% anual o superior, no es un castigo que ofrezca igualdad de oportunidades. De hecho, el propietario medio de una vivienda se vio perjudicado financieramente, ya que el coste de los intereses de una hipoteca estándar sobre una vivienda de precio medio pasó de una octava parte de su salario antes de impuestos a casi dos quintas partes.
Las implicaciones del gráfico anterior equivalen en realidad a una sentencia de muerte para la Reserva Federal tal como funciona actualmente. Como el carpintero que usa el martillo, la única herramienta real de la Reserva Federal es manipular los tipos de interés, a pesar de la enorme holgura en el mecanismo de dirección entre los tipos a un día en los mercados monetarios y el interior opaco del PIB de 28 billones de dólares del país, enredado como está en el PIB mundial de 105 billones de dólares.
Sin embargo, el problema no podría ser más evidente: la herramienta de estímulo de las bajas tasas de interés eleva inherentemente el precio de los activos apalancables mucho más rápido que los salarios, bienes y servicios cotidianos. De modo que el 10% de la población que posee la mayor parte de los activos financieros e inmobiliarios es el último en quedarse, mientras que el 90% de los hogares con ahorros modestos o magros nunca se pone al día.
Es un negocio pésimo. Tiene que terminar.
Republicado de David Stockman página web
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